Skeppsbron – vad händer nu?

Skeppsbron – vad händer nu?

Aktuellt / 10 november, 2020

Älvstranden Utveckling arbetar med att förverkliga visionen om Älvstaden vilket bland annat innefattar att leda genomförandet av planerna för Skeppsbron.

Här följer en sammanställning över en del frågor och påståenden om Skeppsbron som har framkommit under det senaste året. Svaren är hämtade ur tjänsteutlåtanden och PM från beslutsunderlaget som är uppe i kommunfullmäktige.

Bakgrund

Området Skeppsbron omfattas av flera detaljplaner. Den första detaljplanen som gällde Stenpiren resecentrum och ny spårvagnsdragning, är genomförd. 2014 antogs detaljplanen för kvarteren i området, men planerna på vad som ska hända i området har pågått sedan planläggningen av Götatunneln/Oscarsleden.

Såväl tidplaner som kostnader har under åren förändrats, påverkade av bland annat hårdare lagkrav rörande klimatåtgärder (högvattenskydd och dagvattenmagasin) och säkerhet (påseglingsskydd) samt konjunkturen i bygg- och fastighetsmarknad.

Skeppsbron är tänkt att bli göteborgarnas nya mötesplats vid älven med ett levande kajstråk längs med vattnet. För att få en blandning av verksamheter i området, som ska vara tillgängliga för alla, tar projektet ett samlat grepp kring innehållet i bottenvåningarna och det som händer på gatuplan. Här ska det finnas ett varierat utbud som riktar sig till en bred kundkrets.

2018 beslutade kommunfullmäktige om en genomlysning av ekonomin för projekt Skeppsbron. Anledningen var att trafikkontorets genomförandestudie (GFS) visade på en kraftigt ökad investering för staden, huvudsakligen orsakad av tillkommande kostnader som ny kaj, skärpta lagkrav och skyfall- och dagvattenhantering. Politiken har sedan återremitterat projektet vid flera tillfällen och projektorganisationen har redovisat ingående delar och alternativ. Senast i april i år fick Göteborgs Stads Parkering frågan om att komplettera sin ekonomiska redovisning för kajgaraget. Nu har kommunstyrelsen tagit beslut om att åter lyfta frågan till kommunfullmäktige för beslut. Förslaget är att genomföra antagen detaljplan med fokus på kostnadsoptimering och ökade intäkter i genomförandet.

Vägen vidare – tre möjliga scenarier för Skeppsbron

A. Beslut om att genomföra enligt antagen detaljplan från 2014.
Stadsledningskontoret föreslår i sitt senaste tjänsteutlåtande att staden finansierar ca 860 Mnkr av investeringen med skattemedel för att skapa den nya mötesplatsen.

B. Beslut om fortsatt komplettering/utredning av beslutsunderlag = frånvaro av beslut.
Projektet förhalas och kostnader samt osäkerheter växer. Vattendomen måste förnyas. Stadens trovärdighet och anseende hos göteborgarna kan försämras. Man får inte det som den antagna detaljplanen utlovar. Även Göteborgs anseende hos marknadsaktörerna kan påverkas negativt.

C. Beslut om att avbryta projekt Skeppsbron.
En antagen detaljplan ska enligt lagen genomföras. Om projektet avbryts får det en rad konsekvenser:

  • Om staden inte genomför utbyggnad av allmän plats som utlovat kan sakägare på och omkring Skeppsbron kräva skadestånd.
  • Kostnader för påseglingsskydd på Masthuggskajen tillkommer.
  • Redan upparbetade kostnader på drygt 300 Mnkr måste hanteras och föras till resultat.
  • Kajen är uttjänt och måste ändå åtgärdas med högvattenskydd.
  • Dagvattenhantering kräver magasinering i området.
  • Risk för att marknadens tillit till stadens fattade beslut minskar. Detta kan leda till lägre investeringsvilja hos marknaden på sikt.
  • Nästa gång Skeppsbron kan bebyggas är inte förrän om ca 8 år vilket medför obebyggd, ofärdig kvartersmark centralt i Göteborg under mycket lång tid.

 

Kajgaraget

Varför ska det byggas ett p-garage med 700 platser i området?

På Skeppsbron ska biltrafiken minimeras genom att placera parkeringar under mark. Eftersom detaljplanen inte tillåter någon form av parkering ovan mark och exploateringen fordrar ytterligare parkeringsplatser, måste ett kajgarage byggas. Göteborgs Stads Parkering AB kommer att bygga ett garage i två våningar med ca 700 platser (samutnyttjande) i P-Arkens gamla läge i vattnet. Där ska boende, verksamma och besökare kunna parkera tryggt och säkert. Parkeringsgaraget byggs för att ersätta de platser som försvunnit på Stora Badhusgatan men också för att skapa de platser som de nya bostäderna och besökande behöver.

Besökare till Skeppsbron men också till andra ställen i staden kommer att kunna parkera här och ta buss, båt eller spårvagn den sista biten av sin resa. Anläggningen utgör en av flera utpekade parkeringsnoder i staden.

Eftersom garaget byggs vid befintlig kaj och ut i älven skapas mer markyta för bostäder och mötesplatser för alla göteborgare. Den nybyggda delen ska förutom att fungera som garage och som grund för husen och allmän plats, även fungera som påseglingsskydd och som ny kaj. En kaj som oavsett övriga projekt behöver ersättas eftersom den är uttjänt.

Vad kostar det att bygga Kajgaraget och hur finansieras det?

Kajgaraget är beräknat kosta ca 830 Mnkr. Det ligger kostnadsmässigt utanför projekt Skeppsbrons ekonomi. Garaget bekostas av Göteborgs Stads Parkering och finansieras med p-avgifter. Det är en affärsmässig investering som betalas av de avgifter Göteborgs Stads Parkering får in under garagets livslängd. 330 av de 830 Mnkr kan redovisnings-tekniskt redovisas som infrastruktur. Det ändrar inte att Göteborgs Stads Parkering står för hela investeringen.

Är kajgaraget värt pengarna?

Kajgaraget har ett mycket centralt läge och utgör en av de riktigt centrala parkeringsnoderna i Göteborg. Det blir en hög kostnad per plats, men garaget ökar tillgängligheten till centrum samtidigt som det avlastar och möjliggör att ta bort gatuparkeringen i centrum.

Vad blir det för ekonomiska konsekvenser om det planerade kajgaraget tas bort?

Tar man bort garaget kommer kostnaderna för allmän plats att öka. En del av högvattenskyddet försvinner och måste lösas på annat sätt.

Kostnaderna för kajgaraget finansierar även grundläggningen för delar av kajområdet. Om det inte byggs något garage faller de kostnaderna på Skeppsbron och projektet fördyras då med cirka 200 miljoner.

Om garaget inte byggs blir det alltså en minskad investering för Göteborgs Stads Parkering men en ökad kostnad för allmän plats på Skeppsbron, och därmed en ökad del av allmän plats som måste finansieras med skattemedel. I tillägg kommer de pengar som redan investerats i parkeringsgaraget gå förlorade. Nedkörningsramp är redan byggd.

I detaljplanen finns även ett krav på cirka 200 parkeringsplatser för boende i området, något som delfinansieras av byggherrarna genom P-köp. De platserna behöver i sådana fall placeras på något annat ställe i området.

 

Möjligheten att öka exploateringen

Går det att öka exploateringen och därmed få bättre ekonomi?

Antalet nya byggnader, storleken och höjden på dessa regleras av detaljplanen för området. Om exploateringsgraden ska öka krävs det enligt vår bedömning en ny detaljplan för Skeppsbron, något vi vet kan ta lång tid att få på plats.

Detaljplanen är inte flexibel. Större ändringar kräver i regel planändring. Marginella ändringar med välmotiverade justeringar kan vara ok och behandlas då som planändring.

Om byggnaderna skulle bli fler, större och högre, skulle visserligen intäkterna för byggrätterna öka, men samtidigt skulle stadens utgifter för skolor, förskolor och offentlig service stiga. Exakt hur den ekvationen ser ut vet man inte förrän det finns faktiska uppgifter att räkna på. Det vi kan konstatera är att Skeppsbron har en relativt begränsad yta och att kraven på till exempel fler förskolor och parkeringar ökar om det byggs fler bostäder i området. Detta kräver stora ytor som återigen resulterar i reducerade intäkter.

Kan Triangeltomten exploateras hårdare?

Befintlig detaljplan gäller fram till 2025, innan dess kan inga förändringar göras. En möjlighet skulle kunna vara att öka exploateringen av den så kallade Triangeltomten (vid korsningen Lilla/Stora Badhusgatan, strax söder om Stenpirens färjeläge). Genom att göra en så kallad frimärksplan – en liten detaljplan i det stora området – efter 2025 (Västlänken nyttjar denna yta fram till 2024) skulle det vara möjligt att försöka öka exploateringen genom att öka byggnadshöjden på husen. I arbetet med att ta fram detaljplan för Skeppsbron hade man ett förslag på en högre byggnadshöjd initialt. Efter samrådet sänktes den med hänsyn till Kulturhistoriska perspektiv, Residenset med mera.

Kan man inte riva Kinesiska muren och Merkurhuset och bygga bostadsrätter och få in mer pengar den vägen?

Kinesiska muren ägs av det kommunala bolaget Higab och är belagt med rivningsförbud, något det krävs politiska beslut för att förändra. Ett rivningsbeslut skulle kräva en ändrad detaljplan, vilket tar flera år att genomföra. Higab har utfört grundförstärkningar av Kinesiska muren. I Kinesiska muren planerades först konstnärsateljéer, därefter hyresrätter och enligt det senaste förslaget från Alliansen: bostadsrätter. Med användningen bostadsrätter kan huset säljas till marknadspris för byggrätt bostadsrätt och ge ökade intäkter enligt en bedömning gjord 2018.

Merkurhuset och kvarteret Merkurius är i privat ägo och också belagt med rivningsförbud. Huset har grundförstärkts och en tillbyggnad pågår för en kontorsbyggnad med restaurang i bottenplan.

Kan exploateringen öka ovanpå garaget?

Nej, befintlig detaljplan medger inte att fler våningar byggs. Det skulle samtidigt kräva en annan mer kostsam grundläggning och en fördyrad konstruktion.

Kan ekonomin förbättras genom att exploatera Rosenlundstomten?

Rosenlundstomten ägs av Göteborg Energi och ingår inte i exploateringen av Skeppsbron. Göteborg Energi har ett bokfört värde på denna fastighet och det blir sannolikt kostsamt för staden att exploatera den. Det är osäkert om det kan förbättra nettot för Skeppsbron. Tidsperspektivet för att avveckla verket är +15 år vilket innebär att det är en fråga för framtiden. I arbetet med detaljplan för Masthuggskajen framkommer dessutom ett riksintresse med krav på siktlinjer från Bastionen som berör Rosenlundstomten vilket begränsar möjligheten till exploatering.

 

Möjliga besparingar

Vad kan man spara in på för att få bättre ekonomi i projektet?

Ända sedan genomförandestudien blev klar 2018 har projektorganisationen analyserat och tagit fram olika besparingsförslag till politiken. Dessa finns med i handlingen som ligger med i politikens beslutsunderlag inför mötet i kommunfullmäktige. Stadsledningskontoret (SLK) har sedan arbetat fram förslag till beslut i frågan om vilka besparingar som ska göras. Därefter väljer politikerna att besluta enligt SLKs förslag eller göra eget yrkande i frågan. I det senaste beslutsunderlaget föreslås att man gör följande åtgärder:

  • Vänta med utomhusbadet
  • Reducera dagvattenmagasinet
  • Reducera omfattningen av pirer och bryggor
  • Förenkla utformningen av allmän plats

Det föreslås även intäktsökningar genom förändrad upplåtelseform och ökad exploatering.

 

Övriga frågor

Vad kommer projektet att kosta för göteborgarna?

Det är inte klart ännu. Stadsledningskontoret har i sitt Tjänsteutlåtande lämnat förslag på beslut som innebär en skattefinansiering på ca 860 Mnkr. Då har vi uppfyllt kraven i detaljplanen med gator, parker, kajer och garage. Sedan är det kommunfullmäktige som beslutar vilka besparingsåtgärder och möjligheter för ökade intäkter som kan nyttjas.

När går det att börja bygga?

Det är i dagsläget svårt att svara exakt på den frågan. Den utdragna beslutsprocessen förskjuter byggstart framåt, men i första kvartalet 2022 borde själva byggnationen kunna startas. Innan dess skall nya ändringar redas ut och projektering handlas upp och utföras. När och om kommunfullmäktige fattar beslut om finansiering av allmän plats, kan genomförandeprocessen på Skeppsbron starta.

Går det att bygga kvarteren redan nu?

Nej, utbyggnadsordningen måste samordnas. Garaget, allmän plats och kvarter hänger ihop och måste planeras tillsammans. Geotekniska förutsättningar gör att garaget och kajen måste byggas först för att stabilisera området med kvartersbyggnation.

När kan man flytta in i de första bostäderna?

Det kommer ta några år innan det går att flytta in i de första lägenheterna. Det beror på att det är en ganska omfattande detaljprojektering som ska till innan samt att man av geotekniska skäl måste bygga kajgaraget först. Gissningsvis dröjer det nästan ända till 2027.

Kan man inte ta fram en ny detaljplan redan nu och sedan lyfta den när nuvarande plan går ut?

Man skulle kunna påbörja ett detaljplanearbete innan 2025 då genomförandetiden för nuvarande detaljplan löper ut. Planprocessen måste ha sin gång och ett beslut om ny plan kan inte fattas förrän genomförandetiden på befintlig plan har löpt ut. Det kan komma ta många år efter 2025 innan ny plan vunnit laga kraft och man kan påbörja byggnationerna. Därtill kommer frågan om skadeståndskrav kopplade till den gällande planen.

Vilka beroenden finns mellan Skeppsbron och Masthuggskajen?

Utbyggnaden av Masthuggskajen är beslutad och byggnationerna startade hösten 2019. Delar av Masthuggskajen är beroende av att även Skeppsbron genomförs som planerat. Det handlar bland annat om förbindelser mellan norra Masthugget och Skeppsbron där de två stadsdelarna möts och måste hänga ihop, som påseglingsskydd av den halvö som ska byggas väster om Rosenlundskanalen.

Skeppsbron med mötesplatsen, kajstråket, parken, garaget och allt innehåll i bottenvåningarna är också viktiga för den kommande högexploaterade stadsdelen på Masthuggskajen.

 

Kontaktperson

Rune Arnesen, Stadsutvecklingschef, Älvstranden Utveckling
och programägare för stadens gemensamma organisation för
genomförandet av Skeppsbron

031-368 96 61,
rune.arnesen@alvstranden.goteborg.se

 

Illustration: Sweco/Göteborgs Stad